——莫等閑，白了少年頭，空悲切。
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物(wù)業項目經理(lǐ)作(zuò)為(wèi)職業經理(lǐ)人，處在上傳下達的位置上，把工作(zuò)做到位才能(néng)博得上下級的滿意。所謂工作(zuò)到位：彙報工作(zuò)說結果，請示工作(zuò)說方案，總結工作(zuò)說流程，布置工作(zuò)說标準，關心下級問過程，交接工作(zuò)講道德(dé)，回憶工作(zuò)說感受。文(wén)章就項目經理(lǐ)在管理(lǐ)中常見的53個問題做一個抛磚引玉。
1．當與開發商合同條款、項目部前期接管時的操作(zuò)手段、發現的房屋設計缺陷等問題無法取得一緻意見時，怎麽辦？
答(dá)：盡力溝通，可(kě)适當放棄部分(fēn)次要要求，保證重要意見和建議達成一緻。如确實無法取得最基本的共識，可(kě)采用(yòng)兩個途徑解決：1）依照開發商要求執行，但以不良事實性後果給開發商施壓，使開發商自動妥協。2）取得公司高層幫助，在高層以上争取協調。
2．當項目部員工在工作(zuò)中遇到較大困難與抗性時，怎麽辦？
答(dá)：首先分(fēn)析抗性與困難，通過自己的專業能(néng)力和集思廣益，設計幾套解決問題的方法，并由自己在實際操作(zuò)中實際演示，取得良好效果以增強其他(tā)管理(lǐ)人員的信心。
3．當管理(lǐ)人員取得良好工作(zuò)成績，暴露出自滿驕傲情緒時，怎麽辦？
答(dá)：1）正向引導，通過單獨的溝通，對該人員的能(néng)力結構進行分(fēn)析，讓其明白仍有很(hěn)多(duō)欠缺，需進一步提高。2）反向引導，加重工作(zuò)量和擴大工作(zuò)範圍，布置部分(fēn)人員力所不及的事。一定程度上讓其産生挫折感，再通過單獨的溝通使其清醒。
4．當管理(lǐ)人員之間因工作(zuò)責任擔負問題而發生沖突時，怎麽辦？
答(dá)：首先制止沖突，然後按即定的崗位職責來處理(lǐ)相應發生的工作(zuò)問題，如崗位職責存在一定的漏洞，必須馬上及時調整，調整過程和處理(lǐ)過程應該是透明的，應該讓整個項目部明白規則。
5．當一個平時與你關系較好的管理(lǐ)人員犯錯誤時，怎麽辦？
答(dá)：關系較好是私交，犯錯誤是在工作(zuò)中，兩者絕對不可(kě)合并考慮，為(wèi)了維護公平、公正的原則，必須照章辦事，該怎樣處理(lǐ)就怎樣處理(lǐ)。
6．當一個平時與你關系一般的管理(lǐ)人員取得很(hěn)大成績時，怎麽辦？
答(dá)：同上一次問題，私交與工作(zuò)不可(kě)混淆，應對該人員公開表揚和進行一定獎勵。
7．當一個管理(lǐ)人員連續一段時間工作(zuò)能(néng)力未進步，工作(zuò)情況較差時，怎麽辦？
答(dá)：首先分(fēn)析能(néng)力未有進步的原因：1）本人不努力，對自身工作(zuò)的鑽研精(jīng)神極度欠缺，列為(wèi)調整對象，經過限定時間觀察後調整。2）領悟力不夠，不能(néng)舉一反三，加大輔導力度，限定時間内作(zuò)細緻觀察，若仍無進步仍需調整。3）仔細判斷後認為(wèi)該人員有實力、有潛力未發揮，處于瓶頸期時，應繼續予以信賴、鼓勵和支持，放寬一定的時限，期待一定的改觀。
8．當一個管理(lǐ)人員因個人客觀因素情緒低落，精(jīng)神不振時，怎麽辦？
答(dá)：1）單獨溝通，作(zuò)思想工作(zuò)，要求将主要精(jīng)力引導到工作(zuò)中去。2）必要的休假，使其精(jīng)神放松。
9．當管理(lǐ)人員自恃經驗豐富，成績突出，不尊重你的決定時，怎麽辦？
答(dá)：必須制止這種情況，必須要樹立自己的領導權威，明确在會議上要求該人員嚴格執行，同時大力扶植其他(tā)有潛力的人員，形成競争，讓其感受到壓力。
10．當公司即定的對員工工作(zuò)的種種獎勵條件，遲遲不能(néng)兌現時，怎麽辦？
答(dá)：1）穩定管理(lǐ)人員情緒，使管理(lǐ)處工作(zuò)保持正常。2）向上力争，要求在限定時間内兌現。
11．當管理(lǐ)人員過份依賴于你來親自處理(lǐ)各個問題時，怎麽辦？
答(dá)：需要一定的勇氣，甯可(kě)讓某個問題處理(lǐ)的不是那麽完美和及時，也要讓管理(lǐ)人員充分(fēn)認識到這個問題的危害性，使管理(lǐ)人員主觀能(néng)動地學(xué)習并嘗試處理(lǐ)各種問題的手段。
12．當你休息或不在時，發生種種特殊情況，怎麽辦？
答(dá)：1）預防：休息前一天準備工作(zuò)有條理(lǐ)地作(zuò)好安(ān)排，減少發生意外的可(kě)能(néng)。2）放權：指定某人當天在授權範圍内處理(lǐ)項目部各項情況。3）檢查：電(diàn)話檢查，詢問當日情況，并進行一定的指導。
13．當你召開工作(zuò)讨論會時，要求大家發表意見，而人人保持沉默時，怎麽辦？
答(dá)：會議氣氛一定要輕松，形成讨論的要求之一是主持人要暫時淡出主導地位，由其他(tā)人員自由發揮，或在會前要求個别人員先作(zuò)适當準備，以避免冷場。
14．當公司制定的或許存在一定不合理(lǐ)現象的制度，确定要實施時，怎麽辦？
答(dá)：先實施，并且保持一定的彈性，在實施過程中整理(lǐ)意見和事實，迅速向上反應，闡述自己的觀點，希望制度得以調整，努力避免在執行過程中，因制度的不合理(lǐ)性急劇地損害到下屬人員的利益。
15．當你急需公司各領導或其他(tā)部門配合完成某事時，對應方反應過慢，怎麽辦？
答(dá)：橫向合作(zuò)建立在垂直管理(lǐ)的基礎上，按正常途徑逐級要求配合與幫助，但明确要求截止時間，在這一段時間中，對此事要進行跟蹤催辦。
16．當你與公司管理(lǐ)部在新(xīn)接管理(lǐ)項目定位，及采取的管理(lǐ)和服務(wù)方案等問題上無法統一時，怎麽辦？
答(dá)：這些方案問題上一下子很(hěn)難分(fēn)出優劣，好壞，但項目部的情況畢竟是第一手資料，應堅持自己的觀點，但注意表達方式應局限于方案可(kě)行性的讨論範圍之内，仍無法一緻，則将雙方的兩種方案上報，由上級決定取舍。
17．當公司的新(xīn)接管理(lǐ)方案即定，但現實可(kě)行性較小(xiǎo)時，怎麽辦？
答(dá)：公司的管理(lǐ)方案既定，作(zuò)為(wèi)下級隻有嚴格地執行，并且要動足腦筋，設法使其可(kě)行，在做的時候尚需将客觀事實向上反應，适度對管理(lǐ)方案進行調整，但對下仍需保密，避免管理(lǐ)人員認為(wèi)管理(lǐ)方案是兒戲，可(kě)随時變化。
18．當管理(lǐ)處成員大部分(fēn)無法适應你的管理(lǐ)風格時，怎麽辦？
答(dá)：1）反省自己的管理(lǐ)風格，優劣勢在哪裏，劣勢能(néng)不能(néng)改變。2）會議上坦率地談這個問題，希望大家能(néng)夠形成共識，以誠懇的态度表明自己的觀點，即搞好項目部工作(zuò)是重心中的重點，希望大家能(néng)夠互相很(hěn)好地合作(zuò)，自己也将努力改變自己的缺點。
19．當前期接管時期内，項目部成員抱怨過于辛苦時，怎麽辦？
答(dá)：鼓勵信心，現身說法，指出前期接管是項目部走向成功管理(lǐ)的必經之路，前期接管的辛苦是一種知識的積累，對自己的意志(zhì)、品質(zhì)也是一個難得的考驗，同時檢查前期接管的工作(zuò)計劃，如确實有工作(zuò)量過大，任務(wù)安(ān)排過緊的情況，則作(zuò)适當調整。
20．當前期接管，業主入夥進入後期，項目部成員普遍出現身心疲憊的情況的，怎麽辦？
答(dá)：1）适度調整，使人員有一定的休整時間。2）信心鼓勵，肯定成績，肯定大家的努力，同時設定新(xīn)的目标，使大家有新(xīn)的追求。
21．當項目部成員因個人正當理(lǐ)由，與即定排班（調休時間）發生沖突時，怎麽辦？
答(dá)：根據實際情況，如存在可(kě)調整性則予以一定方便，但必須告訴他(tā)，下不為(wèi)例。
22．當項目部日常工作(zuò)進入正軌，管理(lǐ)人員不思進取時，怎麽辦？
答(dá)：不思進取無非是工作(zuò)量減小(xiǎo)，工作(zuò)難度加大等因素，可(kě)通過加大任務(wù)來刺激，或通過獎懲制度來激勵。
23．當項目部工作(zuò)步入正軌，項目部工作(zuò)紀律松懈時，怎麽辦？
答(dá)：可(kě)采用(yòng)殺雞儆猴的方式，提醒其餘人員，振作(zuò)精(jīng)神。
24．當項目部人員情緒不穩定，有大量人員準備辭職時，怎麽辦？
答(dá)：仔細分(fēn)析每個人準備辭職的原因，為(wèi)了支撐管理(lǐ)處的日常工作(zuò)，必需對其中的一部分(fēn)人員進行挽留，在挽留成功的同時，向公司尋求後備人員的支援，對态度堅決的辭職者，必經要求其将工作(zuò)進行完整移交，保證正常工作(zuò)的延續性。
25．當管理(lǐ)處内部拉幫結派，出現小(xiǎo)團體(tǐ)時，怎麽辦？
答(dá)：堅決制止這種現象，注意分(fēn)化瓦解，小(xiǎo)團體(tǐ)是因為(wèi)共同的觀點或利益而形成的，改變這部分(fēn)人的觀點或利益關系，另外，還可(kě)以通過人員的調動方式解決這個問題。
26．當項目部内男、女發生微妙感情時，怎麽辦？
答(dá)：此類事情比較敏感，在公司内部不宜過多(duō)宣揚，在沒有明顯證據之前，不能(néng)草(cǎo)率處理(lǐ)，保持緊密的關注，一旦産生影響正常工作(zuò)的狀況，需立即按公司有關規定妥善處理(lǐ)，最好采取低調，在處理(lǐ)後可(kě)暗示項目部其他(tā)人員引以為(wèi)戒。
27．當項目部工作(zuò)人員突然陷入工作(zuò)低潮期，信心不足時，怎麽辦？
答(dá)：1）了解原因，突然的低潮勢必和某些個人原因有聯系，需要了解這些原因。2）鼓勵信心，以以往的工作(zuò)成績來增強他(tā)的信心，使其相信自己是有能(néng)力的。
28．當項目部的部門主管處理(lǐ)部門内部事物(wù)不公時，怎麽辦？
答(dá)：如系确實的不公平，應對部門主管嚴肅處理(lǐ)，并撥亂反正，消除基層管理(lǐ)人員的積怨。
29．當項目部内兩名管理(lǐ)人員出現惡性糾紛（争吵、打架）時，怎麽辦？
答(dá)：視情節輕重，予以處罰，必要時可(kě)提交人員淘汰建議報告，絕不姑息，絕不能(néng)讓害群之馬影響整個項目部的團結與相對穩定。
30．當某管理(lǐ)人員因悟性不足，無法提高自身基本管理(lǐ)服務(wù)技(jì )能(néng)，工作(zuò)成績不佳，但同時平常的工作(zuò)又勤勤懇懇時怎麽辦？
答(dá)：對于勤懇而悟性不高的管理(lǐ)人員，要給多(duō)些時間鍛煉，不要急于求成，假以時日，工作(zuò)成績應該會所有所突破。
31．當項目部内人員不注重合作(zuò)精(jīng)神，經常獨善其身時，怎麽辦？
答(dá)：單獨與其溝通，并當衆點名要求他(tā)配合其它管理(lǐ)人員完成工作(zuò)，并對其結果當衆點評，表揚為(wèi)主，以其培養他(tā)的團隊合作(zuò)精(jīng)神。
32．當你因性格因素無法與項目部内部分(fēn)人員形成緊密關系時，怎麽辦？
答(dá)：以公事公辦的态度，處理(lǐ)事情的時候，對事不對人，避免因性格因素而導緻的矛盾。
33．當下級管理(lǐ)人員越權處理(lǐ)某事時，怎麽辦？
答(dá)：首先分(fēn)析該事件的特殊性，如有特殊原因，而該管理(lǐ)人員确實處理(lǐ)得當，則應該表揚，反之，越權處理(lǐ)應有相應的處罰。
34．當下級管理(lǐ)人員越級反映情況時，怎麽辦？
答(dá)：越級反映的定有其苦衷，應抱着對事不對人的态度，與該管理(lǐ)人員單獨溝通，要求他(tā)以後有事直接溝通，避免越級反映的情況出現。
35．當你的建議與想法未得到充分(fēn)上級支持時，怎麽辦？
答(dá)：服從上級的決定，在有限的範圍内将事情做到最好，對事情的結果負責。
36．當你的命令下達以後，未能(néng)得到嚴格貫徹執行時，怎麽辦？
答(dá)：首先考慮該指令是否合理(lǐ)，如完全合理(lǐ)，則重申命令，調換執行人，并對原執行人作(zuò)出相應處罰。
37．當下級大部分(fēn)管理(lǐ)人員因能(néng)力問題，未能(néng)完成你下達的任務(wù)時，怎麽辦？
答(dá)：對未完成人員進行鼓勵，對完成人員進行表揚，并在下次下達任務(wù)時，要量力而行，制定合理(lǐ)的目标。
38．當召開例會時，有人常常遲到或不專心開會時，怎麽辦？
答(dá)：單獨與其溝通，調查是否因家庭、工作(zuò)原因導緻，或是對主管不滿造成，如屬個人原因，則要求其立即改變，如屬主管原因，則力求達成共識，并要求其改變。
39．當項目部成員流失後，新(xīn)進人員尚無法馬上挑起重擔時，怎麽辦？
答(dá)：身先士卒，以你的積極态度和鼓勵帶動新(xīn)人，并要求老員工以熱情的幫助來協助新(xīn)人共同完成。
40．當項目部内大部分(fēn)是未有從業經驗者時，怎麽辦？
答(dá)：以系統的培訓和經驗的積累，逐步将他(tā)們培養出來。
41．當項目部内，大部分(fēn)是比你年長(cháng)的或者是比你來管理(lǐ)處工作(zuò)的時間長(cháng)的管理(lǐ)人員，怎麽辦？
答(dá)：年齡不是問題，下級對上級應該服從尊重，如有人倚老賣老，則注定他(tā)是不适應該崗位的工作(zuò)。
42．當開發商某人員暗示個人利益時，怎麽辦？
答(dá)：假裝(zhuāng)糊塗或當面拒絕，不能(néng)以個人利益作(zuò)出損害公司利益的事情。
43．當你發現某管理(lǐ)人員很(hěn)有潛力，并想重點培養時，怎麽辦？
答(dá)：嚴格要求并委以重任，表明你很(hěn)器重他(tā)，但不要有任何許諾，在日常工作(zuò)中，不要與他(tā)很(hěn)親密，處事要公正，以免其他(tā)管理(lǐ)人員産生誤解。
44．當你巡查項目部時，發現某管理(lǐ)人員在接待業主時，出現明顯解說錯誤時，怎麽辦？
答(dá)：事後将錯誤指出，并要求該管理(lǐ)人員打電(diàn)話向業主說明。
45．當你未了解清楚情況而錯怪了某位管理(lǐ)人員時，怎麽辦？
答(dá)：公開道歉，樹立你知錯就改的形象。
46．當一個得力的管理(lǐ)人員屢次違反工作(zuò)紀律時，怎麽辦？
答(dá)：單獨溝通，指出管理(lǐ)處不會因為(wèi)失去一位得力的管理(lǐ)人員而導緻工作(zuò)癱瘓，要讓他(tā)明白，優異的工作(zuò)成績并不能(néng)讓任何人做到随心所欲，并對此作(zuò)出相應的處罰。
47．當你因工作(zuò)失誤，導緻項目部工作(zuò)出現重大差錯時，怎麽辦？
答(dá)：承諾主要責任，并對其結果負責，做出相應的處罰決定，并努力補救因失誤造成的損失。
48．當項目部員工以辭職作(zuò)為(wèi)談判的條件時，怎麽辦？
答(dá)：同意辭職，項目部不能(néng)允許任何人以辭職做為(wèi)談判的條件。
49．當項目部辦公室發生失竊時，怎麽辦？
答(dá)：報案，試圖将害群之馬找出來，并要求加強管理(lǐ)，避免類似事件再次發生。
50．當管理(lǐ)處員工經常請事假時，怎麽辦？
答(dá)：單獨溝通，如有特殊事件，安(ān)排該員工休假幾天調整。
51．當管理(lǐ)人員無法完成工作(zuò)任務(wù)，要求減少任務(wù)時，怎麽辦？
答(dá)：不能(néng)同意，以避免其它管理(lǐ)人員以此做為(wèi)條件與你談判，但在下次制定工作(zuò)要求時，盡量将工作(zuò)要求制定的比較合理(lǐ)。
52．當項目部内部出現流言蜚語時，怎麽辦？
答(dá)：堅決制止，找出源頭，嚴肅處理(lǐ)。
53．當項目部員工對待遇不滿時，怎麽辦？
答(dá)：單獨溝通，以公司的發展和個人的發展說服，如不能(néng)接受，将其勸退
龍湖(hú)、中海、金地、華潤、保利......常年合作(zuò)夥伴
從“發膚”至“肌理(lǐ)”再深入“骨髓”
以精(jīng)立業、以質(zhì)取勝
來這裏，學(xué)最實用(yòng)專業的物(wù)業管理(lǐ)方法！