對于一個依賴物(wù)業管理(lǐ)費為(wèi)唯一支柱收入的物(wù)業公司來講，物(wù)業管理(lǐ)費的收繳率将在很(hěn)大程度上決定了物(wù)業公司的生存和發展。常與業主糾纏不清的7大誤區(qū)以下詳解。
誤區(qū)1：沒入住就不交物(wù)業費
小(xiǎo)趙購(gòu)買的新(xīn)樓馬上就要交房了,可(kě)每天的工作(zuò)忙得焦頭爛額,下周又要出差,這一走就是幾個月。不巧的是,小(xiǎo)趙的太太上個月公派留學(xué)去了美國(guó)。交房的事倒是可(kě)以交給老媽,可(kě)物(wù)業費小(xiǎo)趙想暫時不交,畢竟自己和太太這段時間都不會入住,沒有享受他(tā)們(物(wù)業)的服務(wù)。
政策解讀：國(guó)家發改委、建設部頒布的《物(wù)業服務(wù)收費管理(lǐ)辦法》中規定,物(wù)業服務(wù)成本或者物(wù)業服務(wù)支出一般包括:管理(lǐ)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的日常運行、維護費用(yòng);物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域清潔衛生費用(yòng);物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域綠化養護費用(yòng);物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域秩序維護費用(yòng);辦公費用(yòng);物(wù)業管理(lǐ)企業固定資産折舊;物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備及公衆責任保險費用(yòng);經業主同意的其他(tā)費用(yòng)。
說法：從物(wù)業費含蓋的内容來看,小(xiǎo)趙理(lǐ)解的服務(wù)有一定的局限,因為(wèi)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域綠化養護費用(yòng);物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域秩序維護費用(yòng);辦公費用(yòng);物(wù)業管理(lǐ)企業固定資産折舊等,都是物(wù)業管理(lǐ)的組成部分(fēn)。所以小(xiǎo)趙在購(gòu)買房屋以後,不管住與不住,都應該繳納物(wù)業費,這一點不容置疑。
誤區(qū)2：未簽物(wù)業合同不交物(wù)業費
艾某經營的網吧坐(zuò)落于某市的一小(xiǎo)區(qū)内。2010年7月,小(xiǎo)區(qū)業主委員會、住宅樓業主委員會與物(wù)業公司簽訂《物(wù)業管理(lǐ)委托合同》。合同簽訂後,物(wù)業公司按約定進行了物(wù)業服務(wù),可(kě)艾某以其與物(wù)業公司之間沒簽物(wù)業合同,物(wù)業公司提供的服務(wù)不多(duō)為(wèi)由,拒絕交納物(wù)業費。物(wù)業公司訴至法院,要求艾某給付拖欠的物(wù)業管理(lǐ)費3611元。
政策解讀：根據《物(wù)業管理(lǐ)條例》的相關規定,在業主委員會依法成立後,業主委員會與物(wù)業公司之間簽訂的物(wù)業管理(lǐ)合同,對全體(tǐ)業主具有約束力。如果業主委員會未與物(wù)業公司簽訂書面的物(wù)業服務(wù)合同,但業主事實上接受了物(wù)業服務(wù),業主則應按實際發生的服務(wù)價格，向物(wù)業公司交納相應費用(yòng),作(zuò)為(wèi)對其已提供服務(wù)的補償。因此,未簽訂物(wù)業合同或物(wù)業公司未提供資質(zhì)證明,業主也不可(kě)以拒交物(wù)業費。
說法：不管小(xiǎo)區(qū)業主本人是否與物(wù)業公司簽訂了物(wù)業管理(lǐ)合同,隻要業主委員會與物(wù)業簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同，但物(wù)業公司已提供服務(wù),就該對物(wù)業已提供的服務(wù)予以補償,否則訴諸法律法院也将判居民(mín)敗訴。
誤區(qū)3：對物(wù)業服務(wù)不滿意不交物(wù)業費
某花(huā)園的一位胡姓業主反映:物(wù)業服務(wù)公司的管理(lǐ)混亂,衛生狀況很(hěn)差,盜竊案件頻頻發生,業主們有意見,采取拒絕繳納物(wù)業服務(wù)費的方式表達不滿,還有100多(duō)個業主聯合簽名要求更換物(wù)業,可(kě)是,物(wù)業公司反而把拖欠物(wù)業費的業主告上法庭,不僅要其補交所有物(wù)業管理(lǐ)費,還要追加違約金。
政策解讀：如果物(wù)業公司提供的服務(wù)達不到合同約定的标準,說明服務(wù)質(zhì)量不到位。小(xiǎo)區(qū)物(wù)業服務(wù)質(zhì)量問題,應該由小(xiǎo)區(qū)業主委員會進行監督。出現服務(wù)質(zhì)量與收費價格不符的問題,可(kě)以通過業主委員會直接與物(wù)業服務(wù)公司交涉,甚至可(kě)以根據合同的約定改聘其他(tā)物(wù)業服務(wù)公司來管理(lǐ)小(xiǎo)區(qū)。
說法：建議沒有成立業主委員會的小(xiǎo)區(qū)要盡快成立業主委員會,加強對服務(wù)質(zhì)量的監督與管理(lǐ)。物(wù)業管理(lǐ)圈。至于物(wù)業服務(wù)收費出現糾紛,可(kě)以通過業委會與物(wù)業之間的溝通來解決,一旦進入了司法程序,業主也還可(kě)以根據合同約定,向法庭提供因為(wèi)服務(wù)質(zhì)量不到位導緻拒交物(wù)業服務(wù)費的證據,最後由法庭裁決。
誤區(qū)4：對社區(qū)大環境不滿意不交物(wù)業費
物(wù)業公司的工作(zuò)人員說,許多(duō)業主對物(wù)業公司的要求超出了合理(lǐ)範圍。他(tā)們認為(wèi)物(wù)業公司隻要收了錢,就應對業主的一切損失負責。
比如,業主王先生住在順義櫻花(huā)園三區(qū),距離首都機場很(hěn)近,所以經常有飛機在小(xiǎo)區(qū)上空經過。轟隆隆的聲音吵得他(tā)們根本無法休息。王先生認為(wèi)物(wù)業公司服務(wù)不到位,他(tā)有權不交錢。
還有業主反映自己所住小(xiǎo)區(qū)周圍公交車(chē)少、銀行少等問題,許多(duō)業主都要求物(wù)業來解決,甚至有人提出物(wù)業雇用(yòng)的保安(ān)應保障業主的人身安(ān)全。
政策解讀：物(wù)業費是否交納所對應的義務(wù)是物(wù)業公司在履行物(wù)業管理(lǐ)職責時是否已按照物(wù)業服務(wù)合同的約定履行了其應盡之合同義務(wù)和責任。而業主所提出的相關服務(wù)項目問題,尤其是與買賣合同項下權利義務(wù)相關的問題,因分(fēn)屬不同的法律關系,除非有特殊約定,否則不能(néng)成為(wèi)業主拒絕交納物(wù)業費的合法抗辯理(lǐ)由。
說法：業主的要求就是少花(huā)錢多(duō)辦事,做到物(wù)有所值甚至是物(wù)超所值，但具體(tǐ)到服務(wù)上,有許多(duō)軟性的東西很(hěn)難做到,而且衆口難調。
這個問題實際上已超出了物(wù)業公司的管理(lǐ)能(néng)力範圍。機場是以前就存在的,業主如果無法承受它的噪聲，當初完全可(kě)以不買這裏的房子。物(wù)業總不能(néng)去建議拆掉機場。對于該小(xiǎo)區(qū)周圍公交車(chē)少、銀行少等問題,許多(duō)業主都要求物(wù)業來解決,甚至有人提出物(wù)業雇用(yòng)的保安(ān)應保障業主的人身安(ān)全。這些都是不對的。
誤區(qū)5：法不責衆跟風不交費
北京市某小(xiǎo)區(qū),剛開始有兩三家業主不交費,物(wù)業一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物(wù)業費會給已經交了的業主起到不好的“模範帶頭”作(zuò)用(yòng),許多(duō)本就不願交納物(wù)業費的業主看到别人不交也沒事,就開始模仿。你不交不是沒事嗎,我也不交,這種影響就像傳染病,有很(hěn)多(duō)業主跟風。但久而久之,越來越多(duō)的人加入不交費的行列,物(wù)業費就更加難收。
政策解讀：物(wù)業和業主的目的是一緻的。通過物(wù)業的管理(lǐ)工作(zuò),業主達到房産的保值、增值;而物(wù)業可(kě)以通過管理(lǐ)樹立自己的品牌。如果因不交物(wù)業費而造成物(wù)業服務(wù)跟不上,最後導緻房産貶值的話,業主的利益就會有更大的損失。
說法：不交物(wù)業費對其他(tā)業主具有自然的誘惑力,不交費可(kě)能(néng)被跟風的業主認為(wèi)是一種可(kě)以取巧的機會;對欠費業主來說,他(tā)需要動員周圍的鄰居也拒絕交費,以達到法不責衆的效果;而他(tā)的鄰居發現可(kě)以通過不交物(wù)業費來滿足自己的利益時,也會踴躍行事的。因為(wèi)在他(tā)們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物(wù)業費的業主。
其實,業主個人不交費,自己的房産得不到有效維護,損失的是自己的利益。交了費不等于認可(kě)了物(wù)業的服務(wù),業主可(kě)以理(lǐ)直氣壯地要求改善服務(wù)。
誤區(qū)6：對物(wù)業公司捆綁式服務(wù)不滿不交物(wù)業費
業主張女士因為(wèi)鄰家移門糾紛,拒絕交納物(wù)業費,今年她孩子上小(xiǎo)區(qū)幼兒園,被告知必須出具物(wù)業公司的繳費證明,才能(néng)享受業主優惠待遇,他(tā)們稱之為(wèi)“捆綁式服務(wù)”。而業主認為(wèi)優惠待遇是開發商在合同上承諾的,物(wù)業無權幹涉。
業主李先生因為(wèi)物(wù)業費糾紛被拒絕使用(yòng)小(xiǎo)區(qū)内的健身房,對于物(wù)業公司的這種“捆綁在物(wù)業費上的服務(wù)”,李先生認為(wèi)健身房是全體(tǐ)業主所有的,有權利使用(yòng)。但目前他(tā)沒有辦法,法律訴訟的成本太高。
可(kě)以說,物(wù)業公司“捆綁式收費”正在成為(wèi)集中反映的問題,同時還有物(wù)業公司普遍效仿。
政策解讀：根據有關規定,會所等設施從原則上講不能(néng)收費,但因維修、養護需要費用(yòng),業委會可(kě)以委托物(wù)業公司進行收費管理(lǐ),費用(yòng)歸全體(tǐ)業主支配。如協商不成,業主可(kě)以通過法律起訴,要求開發商履行承諾。物(wù)業公司也可(kě)以起訴業主,要求業主交納物(wù)業費。
說法：一般而言,小(xiǎo)區(qū)内的健身房、俱樂部、遊泳館屬于配套設施,攤入了小(xiǎo)區(qū)的建設成本,産權歸小(xiǎo)區(qū)全體(tǐ)業主所有,按照“我的東西,我使用(yòng)”的原則,業主有權利使用(yòng)這些設施。
業主采取拒交物(wù)業費的方式抵制物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)的某些做法，是不成熟的行為(wèi)。若對物(wù)業服務(wù)質(zhì)量存在異議,可(kě)以通過正常的渠道,正常的手段,合法合理(lǐ)地解決。
誤區(qū)7：對物(wù)業公司利用(yòng)公用(yòng)面積經營不滿不交物(wù)業費
楊小(xiǎo)姐居住在宣武區(qū)某小(xiǎo)區(qū)。近日她在一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺得物(wù)業公司根本就沒有權利這麽做,既然你們經營能(néng)掙到錢,我們大家不交物(wù)業費好了。
與上面相似的一個事例,一小(xiǎo)區(qū)業主因大堂被擅自出租、物(wù)業服務(wù)用(yòng)房被私自出租,與開發商、物(wù)業公司産生糾紛,拒絕交納物(wù)業費。
政策解讀：《物(wù)業收費辦法》規定,利用(yòng)物(wù)業共用(yòng)部位共用(yòng)設施進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物(wù)業服務(wù)企業同意,所得收益應主要用(yòng)于補充專項維修資金等。
說法：物(wù)業公司的做法是錯誤的,必須糾正。但業主不能(néng)據此不交納物(wù)業費。
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