前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的3個誤區(qū)和3個對策
房地産開發的建管不分(fēn)問題，長(cháng)期以來一直困擾着物(wù)業管理(lǐ)行業的發展。謝(xiè)家瑾會長(cháng)也明确指出：“加快物(wù)業管理(lǐ)市場化進程，大力推進物(wù)業管理(lǐ)與房地産開發的建管分(fēn)離是行業持續健康發展的正确選擇。” 但實際上，推行建管分(fēn)離仍然面臨着很(hěn)大的阻力。這其中的主要原因，是前期物(wù)業管理(lǐ)招投标工作(zuò)的規範性問題。
開發商的三個認識誤區(qū)
當前，前期物(wù)業管理(lǐ)招投标工作(zuò)中出現的種種不公平競争現象告訴我們，我們隻有把前期物(wù)業管理(lǐ)招投标這道關把住了，實現建管分(fēn)離才有可(kě)能(néng)。在前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的過程中，有些房地産開發商通過不正當競争的手段，為(wèi)自己的物(wù)業管理(lǐ)企業取得自建項目的物(wù)業管理(lǐ)權，實際上是由于他(tā)們在認識上存在的誤區(qū)所導緻。
誤區(qū)之一：開發商片面地注重經營的控制權和管理(lǐ)的自主權，而忽視了外來物(wù)業管理(lǐ)企業在前期物(wù)業管理(lǐ)工作(zuò)中的積極作(zuò)用(yòng)。按照商品房銷售許可(kě)證的規定，必須先确定物(wù)業管理(lǐ)企業，然後才能(néng)獲得商品房的銷售權。因此，開發商通過使用(yòng)自己的物(wù)業管理(lǐ)公司，以控制經營過程和主導前期物(wù)業管理(lǐ)。實際上，這種做法是不明智的。物(wù)業管理(lǐ)的實踐充分(fēn)證明了前期物(wù)業管理(lǐ)的重要性。開發商通過選擇社會上有經驗和有實力的專業物(wù)業管理(lǐ)公司，前期介入物(wù)業管理(lǐ)的策劃和監管工作(zuò)，可(kě)以有效地聽到房屋品質(zhì)和物(wù)業管理(lǐ)的積極意見，同時，這還能(néng)夠較好地配合經營部門正面宣傳産品，防止經營誤導。
誤區(qū)之二：開發商希望使用(yòng)自己的物(wù)業管理(lǐ)公司，來緩解商品房交接過程中可(kě)能(néng)因質(zhì)量和其他(tā)産品問題引發的矛盾。實際上，這麽做是得不償失的。因為(wèi)商品房存在的違規行為(wèi)和品質(zhì)問題，物(wù)業管理(lǐ)企業是無法替開發商承擔責任的，同時，這種矛盾也是無法回避的。作(zuò)為(wèi)一個負責任的開發商，應當高度維護企業的聲譽，積極關注和解決商品房銷售環節中出現的各種問題，而不是通過自己的物(wù)業管理(lǐ)公司來掩飾問題，蒙蔽過關，正确的态度應當是高度重視物(wù)業管理(lǐ)的前期介入，引入優秀的外來物(wù)業管理(lǐ)企業，嚴格做好商品房的交接驗收工作(zuò)，把問題解決在業主進住之前。
誤區(qū)之三：開發商不願意将自己所開發項目的物(wù)業管理(lǐ)利潤，轉移給其他(tā)物(wù)業管理(lǐ)企業。這種想法本是無可(kě)厚非的，但物(wù)業管理(lǐ)是微利行業，與房地産行業的巨額利潤相比，物(wù)業管理(lǐ)利潤簡直是九牛一毛。開發商如果為(wèi)了物(wù)業管理(lǐ)利潤的小(xiǎo)利，忽視了外請物(wù)業管理(lǐ)企業正面的、積極的作(zuò)用(yòng)，其結果可(kě)能(néng)造成開發商以及自己的物(wù)業管理(lǐ)企業，無法從日常物(wù)業管理(lǐ)矛盾糾紛中解脫出來，最終導緻因小(xiǎo)利而失大利。許多(duō)開發商自己擁有優秀的物(wù)業管理(lǐ)企業，這些企業完全可(kě)以憑借自身的優勢，通過合法的招投标取得社會上其他(tā)項目的物(wù)業管理(lǐ)權，為(wèi)規範前期物(wù)業管理(lǐ)招投标工作(zuò)，發揮積極地作(zuò)用(yòng)。
有效推進建管分(fēn)離的3個對策
那麽，如何有力地推行物(wù)業管理(lǐ)的建管分(fēn)離工作(zuò)呢(ne)？
一、依法規範前期物(wù)業管理(lǐ)招投标法規體(tǐ)系。雖然《物(wù)業管理(lǐ)條例》已經明确了“建管分(fēn)離”的基本原則，但是面對物(wù)業管理(lǐ)招投标環節中存在的種種問題，現行的《前期物(wù)業管理(lǐ)招投标管理(lǐ)暫行辦法》卻顯得無能(néng)為(wèi)力，無法解決。因此，應當修訂現行的物(wù)業管理(lǐ)相關法規，明令禁止開發商物(wù)業管理(lǐ)項目自管。政府主管部門和行業協會要加大監管力度，因地制宜地編制物(wù)業服務(wù)價格體(tǐ)系，并且嚴格前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的資格審查程序。同時，适當擴大前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的适用(yòng)範圍，認真執行物(wù)業管理(lǐ)招投标違規舉報制度，嚴厲制裁物(wù)業管理(lǐ)招投标的各種違規行為(wèi)。
二、統一規範前期物(wù)業管理(lǐ)的招投标文(wén)件。在前期物(wù)業管理(lǐ)招投标過程中，招标文(wén)件的規範化問題應當引起高度重視。一些招标單位，利用(yòng)招标文(wén)件進行暗箱操作(zuò)，直接違背了“誠實、信用(yòng)”的競争原則。因此，要統一招标文(wén)件的格式，政府主管部門要按照物(wù)業管理(lǐ)的相關具體(tǐ)規定，嚴格審核招标文(wén)件，将所有的物(wù)業管理(lǐ)項目以及招标文(wén)件上網公示，要逐步取消議标的方式。物(wù)業管理(lǐ)的投标文(wén)件，也應當統一格式。标書的紙質(zhì)文(wén)件，應當逐步向電(diàn)子文(wén)件過度，同時，通過設計科(kē)學(xué)的評标軟件，使物(wù)業管理(lǐ)的招投标工作(zuò)更加規範化。
三、嚴格規範前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的行為(wèi)。在物(wù)業管理(lǐ)招投标過程中，規範招投标方、專業招标公司和評标專家的行為(wèi)，是保證招投标公正性的必要前提。招标方要堅持公開原則；投标方要信守誠實、信用(yòng)原則；評标專家注重公平、公正原則。在前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的實際操作(zuò)中，應當注意的幾個問題：招标方必須提供完整的資料和準确的數據；投标方出任的項目經理(lǐ)必須到場；專家必須實地考察入圍的物(wù)業管理(lǐ)企業，評标時應當背靠背。同時，建議在評标答(dá)辯時，對項目經理(lǐ)除面試之外，還應該通過專業題庫，随機選題應試，全面了解項目經理(lǐ)的基本素質(zhì)。
《物(wù)權法》實施之後，進一步明确了業主與物(wù)業管理(lǐ)企業的關系。同時也客觀上要求，物(wù)業管理(lǐ)行業逐步實現房地産開發與物(wù)業管理(lǐ)相互分(fēn)離。隻要我們認真研究物(wù)業管理(lǐ)行業存在的問題，本着“以人為(wèi)本，創造和諧”的管理(lǐ)宗旨，全面規範前期物(wù)業管理(lǐ)招投标工作(zuò)，努力提高物(wù)業管理(lǐ)企業的自身素質(zhì)，通過大力推行建管分(fēn)離，物(wù)業管理(lǐ)行業一定會有新(xīn)的發展
二、統一規範前期物(wù)業管理(lǐ)的招投标文(wén)件。在前期物(wù)業管理(lǐ)招投标過程中，招标文(wén)件的規範化問題應當引起高度重視。一些招标單位，利用(yòng)招标文(wén)件進行暗箱操作(zuò)，直接違背了“誠實、信用(yòng)”的競争原則。因此，要統一招标文(wén)件的格式，政府主管部門要按照物(wù)業管理(lǐ)的相關具體(tǐ)規定，嚴格審核招标文(wén)件，将所有的物(wù)業管理(lǐ)項目以及招标文(wén)件上網公示，要逐步取消議标的方式。物(wù)業管理(lǐ)的投标文(wén)件，也應當統一格式。标書的紙質(zhì)文(wén)件，應當逐步向電(diàn)子文(wén)件過度，同時，通過設計科(kē)學(xué)的評标軟件，使物(wù)業管理(lǐ)的招投标工作(zuò)更加規範化。
三、嚴格規範前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的行為(wèi)。在物(wù)業管理(lǐ)招投标過程中，規範招投标方、專業招标公司和評标專家的行為(wèi)，是保證招投标公正性的必要前提。招标方要堅持公開原則；投标方要信守誠實、信用(yòng)原則；評标專家注重公平、公正原則。在前期物(wù)業管理(lǐ)招投标的實際操作(zuò)中，應當注意的幾個問題：招标方必須提供完整的資料和準确的數據；投标方出任的項目經理(lǐ)必須到場；專家必須實地考察入圍的物(wù)業管理(lǐ)企業，評标時應當背靠背。同時，建議在評标答(dá)辯時，對項目經理(lǐ)除面試之外，還應該通過專業題庫，随機選題應試，全面了解項目經理(lǐ)的基本素質(zhì)。
《物(wù)權法》實施之後，進一步明确了業主與物(wù)業管理(lǐ)企業的關系。同時也客觀上要求，物(wù)業管理(lǐ)行業逐步實現房地産開發與物(wù)業管理(lǐ)相互分(fēn)離。隻要我們認真研究物(wù)業管理(lǐ)行業存在的問題，本着“以人為(wèi)本，創造和諧”的管理(lǐ)宗旨，全面規範前期物(wù)業管理(lǐ)招投标工作(zuò)，努力提高物(wù)業管理(lǐ)企業的自身素質(zhì)，通過大力推行建管分(fēn)離，物(wù)業管理(lǐ)行業一定會有新(xīn)的發展